Oneerlijke boetebedingen in huurovereenkomsten
Introductie
Als huiseigenaar zit er momenteel veel mee. In heel Nederland stijgen de prijzen nog altijd met het kwartaal en zeker in grote steden heb je het qua huurders voor het kiezen. Tegelijkertijd ben je als verhuurder erg afhankelijk van de huurder voor de waarborg van je huis. Huurders zijn lastig in te schatten vóór de aanvang van de huurovereenkomst, en zeker als een contract voor onbepaalde tijd geldt zijn ze niet makkelijk uit te zetten wanneer zich problemen voordoen. Het is dan ook verstandig om het huurcontract zo compleet mogelijk te formuleren en potentiële risico’s te adresseren, van illegale hennepkwekerijen tot ongeautoriseerde onderhuur. Veel gevaren of ongunstige situaties voor de verhuurder worden ontmoedigd op basis van boetebedingen. In dit blog bespreken we wat boetebedingen zijn en waar je op moet letten bij het formuleren ervan.
Wat is een boetebeding?
Een boetebeding is een clausule in een huurcontract die de verhuurder het recht geeft op een opeisbare boete in geval van overtredingen van de regels in het huurcontract. Vaak gaat het om een specifiek bedrag per kalenderdag dat de overtreding voortduurt, begrensd met een maximumbedrag en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. Meestal staan boetebedingen in de algemene voorwaarden. De huurder moet vóór (of tijdens) het aangaan van de huurovereenkomst de kans hebben gekregen om kennis te stellen van de bedingen. Om van toepassing te kunnen zijn, moet de huurder er ook voor hebben getekend.
De functie van een boetebeding is tweeledig: enerzijds moet het een afschrikwekkend effect hebben op de huurder zodat deze haar verplichtingen nakomt en anderzijds moet het een vergoeding voor de verhuurder waarborgen in het geval dat schade moeilijk is aan te tonen.
Echter, bij het vormgeven van het contract en de boetebedingen moet je secuur te werk gaan. Oneerlijke boetebedingen zijn namelijk niet toegestaan en als de rechter een boetebeding als oneerlijk kwalificeert, wegen de consequenties voor potentiële vergoeding zwaar.
Wat gebeurt er als een boetebeding oneerlijk is?
Boetebedingen vallen onder het bereik van de Richtlijn 93/12/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna de Richtlijn). In de Dexia-arresten[1] oordeelde het Europese Hof van Justitie (hierna HvJ) nogmaals dat om de afschrikwekkende werking van deze Richtlijn te waarborgen, bedingen ambtshalve moeten worden getoetst. Dat wil zeggen dat wanneer een partij zich beroept op een boetebeding en de wederpartij niet stelt dat het betreffende boetebeding oneerlijk is, de rechter de oneerlijkheid alsnog moet controleren, gevraagd of niet. Dat is in Nederland bevestigd door de Hoge Raad in het Heesakkers/Voets[2] arrest.
Deze ambtshalve toetsing gaat nog verder. Zelfs als geen van de partijen überhaupt een beroep doet op het boetebeding, moet de rechter deze ambtshalve toetsen, dat oordeelde de rechter in de zaak PEC/Jaspers[3]. In deze zaak deed de verhuurster een beroep op art. 6:104 BW om winstafdracht te vorderen nadat haar woning illegaal werd onderverhuurd, verhuurster noch huurder deed een beroep op de boetebedingen die waren opgenomen in het huurcontract. Toch werden de boetebedingen getoetst door de rechter. Omdat het huurcontract een oneerlijk boetebeding bevatte, kon verhuurster óók geen beroep doen op de mogelijkheid tot schadevergoeding, ondanks dat zij zich niet op het boetebeding beriep. Dit werd besloten omdat het doel van de Richtlijn is dat oneerlijke bedingen verdwijnen uit consumentenovereenkomsten en dat professionele gebruikers daartoe worden aangezet. Als verhuurders zich dus gewoon nog kunnen beroepen op schadevergoeding, verhindert dat niet dat zij de oneerlijke bedingen aanhouden in geschillen die niet bij de rechter terecht komen.
Let dus goed op dat je niet zomaar boetebedingen in een standaardcontract overneemt. Mocht het fout gaan met de huurder en het conflict bij de rechter terecht komen, kan het zijn dat je niet alleen het recht op de boete maar ook het recht op schadevergoeding verliest omwille van een oneerlijk beding.
Wat maakt een beding oneerlijk?
Oneerlijke bedingen moeten dus gemeden worden. Maar wat maakt een beding nou precies oneerlijk? De Richtlijn stelt in artikel 3, lid 1 “[dat] een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk [wordt] beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.” De meeste boetebedingen zullen niet afzonderlijk zijn onderhandeld, dus tenzij met de huurder vóór aanvang van de huurovereenkomst specifiek over bepaalde bedingen is gesproken, vallen ze onder deze regel.
De definitie die wordt gegeven in artikel 3 is nog niet heel verhelderend. De Richtlijn geeft echter ook een aantal voorbeelden en de rechtspraak heeft deze verder aangevuld, dus hoewel een sluitend antwoord mist en afhangt van de omstandigheden van het geval, kunnen we wat aanwijzingen formuleren.
Sowieso oneerlijk zijn boetebedingen die onredelijk hoog zijn. Je kunt er vanuit gaan dat een niet-gemaximeerd boetebeding in de meeste gevallen onredelijk is. Ook een beding wat een onredelijk hoog bedrag per dag poogt te vorderen (bijvoorbeeld €1000 per dag voor het hebben van een huisdier) zal oneerlijk zijn. Daarnaast moet je oppassen voor cumulatieve boetebedingen. Als er meerdere bedingen zijn waar de verhuurder zich op kan beroepen voor hetzelfde probleem, is de kans dat een rechter dit onredelijk vindt aanzienlijk hoger, zeker als daarnaast nog een wettelijke mogelijkheid bestaat. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de huurovereenkomst wordt ontbonden, de huurder strafrechtelijk wordt vervolgd én daar bovenop nog een boete zou moeten betalen, zoals het geval zou kunnen zijn bij een hennepkwekerij[4].
Er wordt overigens gekeken naar het gehele contract. Dat betekent dat een beding ook oneerlijk kan zijn wanneer het contract bijvoorbeeld veel plichten oplegt aan de huurder, maar de verhuurder alleen rechten verschaft. Een belangrijk aspect om op te letten is of de verhoudingen tussen de verhuurder en de huurder scheef zijn op basis van het contract.
Ook vage bedingen worden regelmatig als oneerlijk bestempeld. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als een boetebeding te algemeen is, doordat hij bijvoorbeeld van toepassing is op ‘enige overtreding van de algemene huurbepalingen’[5].
Kortom, het beste wat je kunt doen is goed gedefinieerde, gemaximeerde en heldere bedingen formuleren. Daarbij moet je letten op de aard van de overtreding voor het bepalen van de boete. Een boete voor het aanleggen van een hennepkwekerij in het huurhuis mag hoger uitvallen dan een boete voor overlast.
Conclusie
Als verhuurder moet je goed opletten welke voorwaarden je in een huurovereenkomst zet. Neem niet klakkeloos een standaardcontract over, want het kan zomaar zijn dat er een oneerlijk beding in staat. Mocht je dan bij de rechter terechtkomen naar aanleiding van een geschil met een huurder, kan het zijn dat je niet alleen het recht op die boete verliest, maar ook het recht op o.a. schadevergoeding. Dit kan zelfs het geval zijn wanneer geen van beide partijen zich beroept op het boetebeding, de rechter moet dit namelijk ambtshalve toetsen. Zorg in elk geval dat je geen cumulatieve, vage of onredelijk hoge boetebedingen opneemt in het contract. Let daarnaast extra op de verhouding tussen jou als verhuurder en de huurder; als die scheef zijn doordat bijvoorbeeld enkel de huurder plichten opgelegd krijgt, kan de rechter ook bepalen dat de boetebedingen oneerlijk zijn. Neem de bepalingen dus apart door maar kijk ook naar het contract als geheel, als het even kan met een professional.
Verhuurders dienen hun contracten goed na te kijken en indien de contracten niet meer voldoen aan de recente ontwikkelingen de huurders een nieuw huurovereenkomst aan te bieden met bepalingen die aansluiten bij de meeste recente jurisprudentie. Voor huurders geldt de keerzijde. Zij moeten goed nagaan of zij wel gehouden zijn de boetes te betalen waarop een verhuurder aanspraak maakt.
In samenwerking met Saar Hoek
[1] Dexia Nederland BV tegen XXX en Z, HvJ 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (link)
[2] Heesakkers tegen Voets, Hoge Raad 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 (link)
[3] PEC tegen Jaspers, Rechtbank Amsterdam 21 mei 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:2583 (link)
[4] Zie bijv. Rechtbank Midden-Nederland 7 mei 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:2579 (link)
[5] Zie bijv. Rechtbank Amsterdam, 9 augustus 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:5650 (link)
