Huurovereenkomst voor bepaalde tijd van woonruimte, stand van zaken in 2018
Het is alweer bijna 2 jaar geleden dat de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in werking is getreden. Deze wet biedt verhuurders nieuwe mogelijkheden om een woning voor bepaalde tijd te verhuren zonder te worden geconfronteerd met het risico dat ze- ondanks alles- toch geacht worden een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te zijn overeengekomen. Voor huurders is de nieuwe regeling met name voordelig omdat zij in de gelegenheid worden gesteld om op eenvoudige wijze een huurovereenkomst tussentijds op te zeggen met één maand opzegtermijn.
De kern van de regeling is dat verhuurovereenkomsten voor bepaalde tijd kunnen worden aangegaan voor een aangesloten periode van maximaal 2 jaar. Het verlengen van de overeengekomen duur, ook al overschrijdt die verlenging de maximale duur van 2 jaar niet leidt tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Verder geldt dat de verhuurder maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor de einddatum aan de huurder moet aanzeggen (en dus niet opzeggen) dat de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum zal eindigen. Als de opzegging niet of niet tijdig wordt gedaan, ontstaat na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Inmiddels zijn de eerste vonnissen over deze nieuwe regeling gepubliceerd. Uit deze vonnissen kan worden afgeleid hoe de nieuwe regeling wordt toegepast. In het vonnis van Rechtbank Midden Nederland van 20 september 2017 betrof het de vraag of de aanzegging van de verhuurder de huurder had bereikt. De verhuurder had de aanzegging per e-mail verzonden. De huurder stelde zich op het standpunt dat hij de e-mail nooit had ontvangen en dus dat de aanzegging hem nooit had bereikt (artikel 3:37 BW) en dat de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen tijd dus niet was geëindigd. De e-mail zou mogelijk terecht zijn gekomen bij de automatisch geleegde spam berichten. De verhuurder kon in het kort geding niet het tegendeel bewijzen, waardoor zijn vordering -in kort geding- tot ontruiming van de woning dan ook werd afgewezen.
In november 2017 heeft Rechtbank Limburg een vonnis gewezen. Een huurder en verhuurder hadden een huurovereenkomst voor de duur van 6 maanden gesloten. De huurovereenkomst bevatte onder andere de mogelijkheid de huurovereenkomst te verlengen. Voor wat dit laatste betreft overwoog de rechtbank dat, ondanks een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst, dit niet inhoud dat er geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Ook in dit geval ontkende de huurder dat hij de aanzegging van de beëindiging van de huurovereenkomst, die zelfs per aangetekende post was verzonden en voor ontvangst was getekend, niet had ontvangen. De rechter vond evenwel dat voldoende vast stond dat de aanzegging door de huurder was ontvangen en veroordeelde hem om de woning te verlaten.
In december 2017 deed de Rechtbank Overijssel een uitspraak. Het geschil is interessant omdat de verhuurder in eerste instantie een huurovereenkomst met de huurder had gesloten, die voor de duur van 24 maanden, ingaande 1 november 2014 (en dus aanvang voordat de nieuwe regeling in werking trad) en lopende tot en 31 oktober 2016 (en dus eindigde nadat de nieuwe regeling in werking trad) , die vervolgens werd verlengd met 12 maanden , dus na de ingangsdatum van de nieuwe regeling werd verlengd, tot 31 oktober 2017. Bijkomende omstandigheden waren dat de huurder een beëindigingovereenkomst had gesloten – volgens de huurder direct bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst- en dat de verhuurder zich op het standpunt stelde dat de huurder afstand had gedaan van recht op huurbescherming. De huurder was in augustus 2017, dus tijdig, bericht dat de overeenkomst niet zou worden verlengd. De rechter oordeelde dat de verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde , feitelijk de nieuwe wettelijke regeling buitenspel werd gezet en dat dit ongewenst was. In de nieuwe regeling geldt immers dat bij verlenging van huurovereenkomsten de voor bepaalde tijd voor onbepaalde tijd worden voortgezet. De rechter wees mede op grond hiervan -in kort geding - de vordering van de verhuurder tot ontruiming van het gehuurde af.
Een laatste vonnis werd gewezen op 10 januari 2018 door Rechtbank Zeeland- West Brabant. Het meest interessante in deze zaak is dat de verhuurder twee keer aan de huurder had bericht dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd. De verhuurder deed dit de eerste keer voordat de drie maanden termijn ingegaan was, en de tweede keer minder dan een maand voordat de huurovereenkomst zou eindigen. Ander gezegd: hij deed het in eerste instantie te vroeg en in tweede instantie te laat. Het gevolg was dat de rechter van mening was dat de aanzegging niet correct had plaats gevonden en dat de huurovereenkomst daarom voor onbepaalde tijd was voortgezet. De vorderingen van de verhuurder tot ontruiming werden mede op grond hiervan afgewezen.
Uit deze vonnissen volgt dat de nieuwe regeling toch nog vragen oproept, maar vooral ook dat het voor de verhuurder van groot belang is dat hij de huurder duidelijk, helder en vooral tijdig (dus binnen de maximale en minimale periode) aanzegt dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd. Als hij dat niet doet, dan loopt hij het risico dat de voor bepaalde tijd overeengekomen huur voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben dan kunt u altijd contact met mij opnemen op telefoonnummer 020-675 88 21. David Allick
